13 jan

15:26

Dura lex, sed lex du contrat pour la colocataire sortante

Pour les étudiants en

L3

Arrêt de la C.Cass. du 12 janvier 2017 (n° 16-10324)

 Faits : 

Deux colocataires, un homme et une femme, signent un contrat avec un office public d’habitat comportant une clause de solidarité ainsi rédigée : « Il est expressément stipulé que les époux, quel que soit leur régime juridique, les personnes liées par un PACS, les colocataires sont tenus solidairement et indivisibles de l’exécution du présent contrat. Pour les colocataires, la solidarité demeurera après la délivrance d’un congé de l’un d’entre eux pendant une durée minimum de trois années à compter de la date de la réception de la lettre de congé ».
Au 7 mars 2011, la femme donne congé avec effet et l’homme demeure seul dans le logement. 
 

 Procédure : 

Plus de deux ans plus tard, le bailleur délivre aux preneurs un commandement visant la clause résolutoire afin d’obtenir le paiement d’un arriéré de loyer puis les assigne devant le juge des référés en constatation de la résiliation du bail.
Après avoir été saisi, la cour d'appel d'Amiens : 

1/ En premier lieu. rejette la demande formée contre la locataire en disant nulle et et non écrite la demande dirigée contre la locataire. Elle retient que cette clause est discriminatoire en ce qu’elle prévoit une situation plus défavorable pour les colocataires par rapport aux couples mariés ou liés par un pacte civil de solidarité, pour lesquels aucune sanction n’est prévue en cas de congé donné par l’un des deux au bailleur, et qu’elle introduit un déséquilibre entre les parties contractantes au préjudice des colocataires et en faveur du seul bailleur, lequel se réserve le pouvoir d’apprécier, sans limitation dans le temps, la durée pendant laquelle il pourra réclamer le règlement des sommes dues en vertu du bail au colocataire lui ayant donné congé.

2/ En deuxième lieu. La cour d'appel retenait aussi que la clause de solidarité est imprécise quant aux sommes restant dues, à défaut d’indiquer s’il s’agit seulement des loyers et charges restés impayés ou des loyers et des indemnités d’occupation. 
 

 Solution de la Cour de cassation :

1/ L'arrêt est cassé sur ce point au visa de l'article L. 132-1 du Code de la consommation, dans sa rédaction applicable au litige. Après avoir rappelé qu'il résulte de ce texte que dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat, la Cour de cassation juge que tous les copreneurs solidaires sont tenus au paiement des loyers et des charges jusqu’à l’extinction du bail, quelle que soit leur situation personnelle, et que la stipulation de solidarité, qui n’est pas illimitée dans le temps, ne crée pas au détriment du preneur un déséquilibre significatif entre les droits et obligations respectifs des parties au contrat.

2/ Sur ce second point encore, l'arrêt est cassé par la Cour de cassation qui rappelle que la solidarité ne se présume point, qu'il faut qu’elle soit expressément stipulée. 
Donc, en l’absence de stipulation expresse visant les indemnités d’occupation, la solidarité ne pouvait s’appliquer qu’aux loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail.

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