La reconnaissance de l’action pour troubles anormaux de voisinage intentée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre d’un copropriétaire

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Un article de Paul-Ludovic Niel (docteur en droit) et Marcie Morin (master 2 Droit et métiers de l’urbanisme) à lire dans les Petites affiches du 13 juillet 2017 - en accès libre et gratuit via votre ENT

18 juil

10:25

La reconnaissance de l’action pour troubles anormaux de voisinage intentée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre d’un copropriétaire

Pour les étudiants de L2/L3 - Responsabilité civile

La haute juridiction régulatrice en date du 11 mai 2017 a censuré les juges du fond ayant entendu refuser d’appliquer la théorie des troubles anormaux de voisinage intentée par le syndicat des copropriétaires qui se plaignait d’infiltrations constatées qui ont causé des désordres affectant le complexe d’étanchéité de la copropriété.

 

Cass. 3e civ., 11 mai 2017, no 16-14339

Extrait :

La Cour :

(…)

Sur le moyen unique :

Vu le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 17 décembre 2015), que, se plaignant d’infiltrations, le syndicat des copropriétaires Le Vermeil a, après expertise, assigné en indemnisation la société de gestion d’Isola 2000, copropriétaire ;

Attendu que, pour rejeter cette demande, l’arrêt retient que le litige, qui concerne la mise en cause de la responsabilité d’un copropriétaire par le syndicat des copropriétaires, est soumis aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et non au régime jurisprudentiel de la responsabilité pour trouble anormal du voisinage ;

Qu’en statuant ainsi, alors qu’un syndicat des copropriétaires peut agir à l’encontre d’un copropriétaire sur le fondement d’un trouble anormal du voisinage, la cour d’appel a violé le principe susvisé ;

Par ces motifs :

Casse et annule, mais seulement en ce qu’il déboute le syndicat des copropriétaires Le Vermeil de ses demandes d’indemnisation, l’arrêt rendu le 17 décembre 2015, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence, autrement composée ;

(…).
 

Cass. 3e civ., 11 mai 2017, no 16-14339

1.  Dans le droit de la copropriété comme ailleurs, il est indéniable que la responsabilité est de plus en plus aisément recherchée par quiconque s’estimant lésé et souhaitant de ce fait obtenir une réparation de son préjudice1. La responsabilité civile en matière de copropriété se partage traditionnellement et de manière plutôt égale, entre la responsabilité contractuelle fondée sur le règlement de copropriété et la responsabilité extracontractuelle. Les faits de l’espèce2 méritent d’être résumés. L’appelante, le syndicat des copropriétaires Le Vermeil se plaignant d’infiltrations a assigné en indemnisation la société de gestion d’Isola 2000, copropriétaire. Le syndicat des copropriétaires fonde son action sur le trouble anormal de voisinage. Les juges du fond estiment que la responsabilité d’un copropriétaire par le syndicat des copropriétaires est soumis aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et non au régime jurisprudentiel de la responsabilité pour trouble anormal du voisinage. Cette position est censurée par la Cour de cassation « qu’un syndicat de copropriétaires peut agir à l’encontre d’un copropriétaire sur le fondement d’un trouble anormal de voisinage ». Dès lors, la cour d’appel a violé le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage ». En effet, l’applicabilité de la théorie des troubles anormaux de voisinage en matière de copropriété ne prêtait alors aucunement à discussion, ayant du reste été retenue de manière implicite3 par la haute juridiction régulatrice (I) car le syndicat des copropriétaires démontrait en l’espèce l’existence d’une infiltration constitutive d’un trouble anormal de voisinage (II).

I – L’action en responsabilité pour troubles anormaux de voisinage intentée par le syndicat des copropriétaires

2.  Selon la Cour de cassation le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage (A) s’applique aux copropriétaires et, plus généralement, à tous les occupants d’un immeuble en copropriété, et, donc, notamment, dans les rapports entre le syndicat des copropriétaires et un copropriétaire (B).

A – Création prétorienne de la théorie du trouble anormal de voisinage et copropriété

3.  D’origine prétorienne, la théorie du trouble anormal de voisinage est fondée pour la jurisprudence : « sur les dispositions de l’article 544 du Code civil et sur le principe selon lequel nul ne peut causer à autrui un trouble anormal de voisinage, met en œuvre une responsabilité sans faute qui repose sur la considération que les relations de voisinage génèrent des inconvénients que chacun doit supporter sauf s’ils dépassent les limites de ce qu’il est habituel de supporter entre voisins. La mise en œuvre de cette responsabilité nécessite seulement la preuve d’un lien de causalité entre un fait et une nuisance constitutive d’un trouble anormal »4. L’action pour troubles anormaux de voisinage conserve donc une utilité non négligeable dans les domaines, tant il est vrai, non couverts par les textes généraux de la responsabilité civile de droit commun.

4.  On sait que par ailleurs, en matière de copropriété la théorie des troubles anormaux de voisinage est susceptible d’être utilisée afin de mettre en cause la responsabilité des copropriétaires ou des locataires en vertu notamment du règlement de copropriété5. Au cas d’espèce, le syndicat des copropriétaires Le Vermeil se plaignant d’infiltrations, a, après expertise, assigné en indemnisation la société de gestion d’Isola 2000, copropriétaire. Le rapport expertal localise parfaitement l’origine des infiltrations provenant du lot 486 dont le copropriétaire est Isola 2000, dite Sgi 2000 qui aurait repris à son compte les engagements précédemment souscrits par son vendeur et relatés dans ce protocole transactionnel.

B – La théorie de la responsabilité du fait des troubles anormaux de voisinage reconnue au profit du syndicat des copropriétaires

5.  Il résulte de l’article 15 issu de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que : « Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic ». Force est d’en déduire que la loi du 10 juillet 1965 a manifestement modifié la délimitation du domaine de l’action individuelle et collective des copropriétaires6. En effet, avant la loi du 10 juillet 1965, la jurisprudence refusa d’admettre au syndicat des copropriétaires le droit d’exercer les actions pétitoires, car il est dépourvu de droits réels sur les parties communes7. Dans le même ordre d’idées, le syndicat des copropriétaires ne pouvait exercer l’action possessoire car l’élément fondamental de la possession, l’animus domini8 lui faisait défaut. Dans une analyse exégétique et de l’avis de la doctrine majoritaire9, l’article 15 issu de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 paraît ainsi autoriser le syndicat des copropriétaires à exercer les actions relatives à la propriété10.

6.  En l’espèce, la Cour de cassation reconnaît expressément que le syndicat des copropriétaires peut d’agir sur le fondement du trouble anormal de voisinage. Les assauts de la jurisprudence avaient progressivement reconnu ce principe. Une première tentative résulte d’un arrêt rendu par la deuxième chambre civile de la Cour de cassation le 17 février 2011, qui considère : « Qu’en l’état de ses propres constatations procédant de son pouvoir souverain d’appréciation de la réalité, de la nature et de la gravité des troubles subis, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de se prononcer sur les éléments de preuve qu’elle décidait d’écarter, a retenu que le syndicat des copropriétaires ne démontrait l’existence d’aucun trouble anormal de voisinage et, par ces seuls motifs, a légalement justifié sa décision de la débouter de sa demande de mise en conformité de l’installation de climatisation appartenant à la société ; Par ces motifs. Rejette le pourvoi »11. Poursuivant une évolution engagée dès le début de l’année 2011, la haute juridiction judiciaire a progressivement admis implicitement le principe dans les termes suivants : « Mais attendu qu’ayant constaté que le mur séparant les deux fonds était affecté de multiples désordres compromettant sa solidité et présentait un risque élevé d’effondrement et relevé, sans être tenue de s’expliquer sur les éléments de preuve qu’elle décidait d’écarter ni de répondre au moyen inopérant tiré de la prescription trentenaire de l’article 672 du Code civil, que, selon les conclusions de l’expertise, les règles de l’art élémentaires interdisaient de planter des arbres aussi près d’un mur et, procédant à la recherche prétendument omise, que les arbres allaient continuer à croître et à menacer la pérennité du mur séparatif de sorte que leur maintien ne pouvait être retenu, la cour d’appel en a souverainement déduit, sans violer l’article 544 du Code civil, que la cessation du trouble anormal de voisinage exigeait la suppression des arbres et la destruction puis la reconstruction d’une partie du mur de soutènement selon les modalités préconisées par l’expert judiciaire ; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ; Par ces motifs : Rejette le pourvoi »12.

7.  Un tournant décisif est ensuite marqué dans l’arrêt rapporté qui censure les juges du fond en estimant « qu’un syndicat des copropriétaires peut agir à l’encontre d’un copropriétaire sur le fondement d’un trouble anormal du voisinage, la cour d’appel a violé le principe susvisé ».

II – La réparation du préjudice pour trouble anormal de voisinage

8.  La théorie des troubles anormaux impose pour être reconnue que le litige fasse apparaître certains critères (A) que le législateur doit codifier lors de la prochaine réforme du droit de la responsabilité civile (B).

A – Preuve d’un trouble anormal de voisinage

9.  À première vue les raisons pour lesquelles le syndicat des copropriétaires peut exercer l’action en responsabilité du fait des troubles anormaux de voisinage réside dans le fait que l’action entreprise devant le juge judiciaire la victime du trouble doit établir par tout moyen l’existence du « trouble anormal », et démontrer parallèlement avoir subi un préjudice personnel et direct13. En l’espèce, le rapport d’expertise souligne : « le plancher haut du niveau R est constitué par une dalle en béton armé reposant sur des poutres en béton armé supportées par des poteaux en béton. La dalle est recoupée par un joint de dilatation parallèle au bâtiment 14. Un joint périphérique la sépare aussi des bâtiments 14 et 15. Les eaux pluviales sont récupérées aux moyens de grilles et drainées dans un collecteur en fonte passant en plafond. De nombreuses infiltrations se produisent en plafond de ce niveau, en partie courante de façon plus importante au droit du joint de dilatation, des descentes pluviales, et au-dessus de la rampe d’accès au niveau S ». Pourtant les juges du fond avaient estimé qu’il appartient au syndicat des copropriétaires d’entretenir les parties communes, ici tous les éléments du gros œuvre participant à l’étanchéité et notamment le complexe d’étanchéité, c’est à tort que le syndicat recherche la responsabilité d’un copropriétaire pour ces travaux concernant des parties communes. Or, les juges Aixois se sont focalisés sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis et non sur l’existence d’un trouble anormal du voisinage qui résultait des infiltrations se produisant au plancher haut de l’étage du parking du bâtiment 32 situé immédiatement sous la terrasse, dont une partie constitue le lot numéro 486 appartenant à la société de gestion d’Isola 2000.

10.  Par contre, les juges n’appliquent pas la théorie de la responsabilité du fait des troubles anormaux de voisinage pour statuer sur l’action de l’exploitant contre l’entrepreneur visant à réparer le dommage causé à un réseau14. Et effet, le dommage causé à un réseau et réseaux divers, du fait de son caractère accidentel, ne constitue pas un trouble de voisinage15. Pour la doctrine dominante en la matière, « les troubles de voisinage supposent (…) un dommage continu, ce qui ne veut pas dire permanent, mais durable ou fréquent »16. Mais qu’en est-il en cas de simple risque de dommage ? La Cour de cassation admet que le risque de dommage peut être constitutif d’un trouble anormal de voisinage à condition d’être certain17. C’est ainsi qu’un préjudice dont la survenance est aléatoire peut excéder les troubles anormaux du voisinage, ce qui est le cas pour le riverain d’un parcours de golf sans cesse exposé à des tirs de forte puissance le contraignant à vivre sous la menace constante de projections de balles de golf18.

B – Vers la codification de la jurisprudence sur les troubles anormaux du voisinage

11.  Il faut remarquer que l’avant-projet de réforme du droit des biens issu des travaux de l’Association Capitant propose de consacrer dans le Code civil19 un chapitre préliminaire intitulé « Des obligations générales entre voisins » qui intègre la jurisprudence relative aux troubles anormaux de voisinage pour éviter qu’elle ne soit trop facilement ouverte à des voisins occasionnels20. D’ailleurs en l’espèce, ainsi que le souligne fort justement la doctrine ; « si la qualité de « voisin » est reconnue au syndicat lorsqu’il est défendeur à l’action en reconnaissance de trouble de voisinage, elle doit également l’être lorsque c’est la collectivité des copropriétaires qui se retrouve dans la position de la victime(…) »21. Aussi, une deuxième phase de modernisation du droit de la responsabilité civile dont la première phase avait abouti en février 2016 à une ordonnance portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations22. Espérons vivement que la réforme du droit de la responsabilité civile pourra effectivement avoir lieu et qu’elle permette aux citoyens d’avoir une meilleure visibilité de leurs droits23.
 


1 – Niel P.-L., « Responsabilité du syndicat des copropriétaires pour faute de gestion commise par le syndic », Gaz. Pal. 2 sept 2006, n° G1892, p. 7.
2 – Pouliquen É., Copropriété et trouble anormal de voisinage, Actualités du droit, 2017, Lamy ; Rouquet Y., « Syndicat des copropriétaires et troubles de voisinage », Dalloz actualité, 2017 ; JCl Notarial Répertoire, V° Bail d'habitation – Règles particulières à certains baux – Location en copropriété, fasc. 610.
3 – Pouliquen É., Copropriété et trouble anormal de voisinage, op. cit.
4 – CA Versailles, 17 oct. 2016, n° 14/02009 : Le Lamy Droit de la Responsabilité, Trouble anormal de voisinage, 370-7, Généralités, 2013, Brun P.
5 – Capoulade P., Giverdon C. † et Givord F. †, « Théorie des troubles de voisinage et statut de la copropriété », chap. I – Les parties privatives, propriété exclusive de chaque copropriétaire, in La copropriété, 2012, Dalloz Action, p. 184.
6 – Le Houerou M., Copropriétaire et action en justice, Thèse, 1976, Rennes I, p. 23.
7 – Roux J.-M., « Le patrimoine du syndicat des copropriétaires », Dr. & patr. 2014, n° 128, p. 48.
8 – Simler P., « Possession et détention : pertinence de la distinction », Dr. & patr. 1er nov. 2013, n° 230, p36. En effet, selon l'éminent professeur, « le seul élément déterminant de la possession est l'animus domini, donc la manifestation par le possesseur de l'intention d'appropriation » ; Le Houerou M., Copropriétaire et action en justice, op. cit.
9 – V. par ex., Esmein P., « Le statut de la copropriété dans les immeubles bâtis », Gaz. Pal. Rec. 1965, 2, doct., p. 38, n° 40 ; Cabanac J., Traité de la construction en copropriété et du nouveau régime de la copropriété, t. II, doc. 38, 1970, Éd. de l’Act. jur., n° 406.
10 – Niel P.-L., « Atteintes aux parties communes dans une copropriété inorganisée : nécessité de mettre en cause le syndicat des copropriétaires », LPA 4 nov. 2015, p. 10.
11 – Pouliquen É., Copropriété et trouble anormal de voisinage, op. cit. ; Cass. 2e civ., 17 févr. 2011, n° 10-14015.
12 – Cass. 3e civ., 9 juin 2015, n° 14-11999 ; Pouliquen É., Copropriété et trouble anormal de voisinage, op. cit.
13 – Revert Charqui L., Les troubles du voisinage, http://www.revert-cherqui.fr/troubles-de-voisinage.
14 – Bernardin H., La responsabilité des constructeurs de voirie et réseaux divers (état des lieux et perspectives), Thèse, 2010, Nancy II, p. 311, n° 660.
15 – Ibid.
16 – Loc. cit. ; Bergel J.-L., Bruschi M. et Cimamonti S., Traité de droit civil, Les biens, 2000, LGDJ, n° 111.
17 – Neyret L. et Reboul-Maupin N., « Droit des biens », D. 2015, p. 1863.
18 – Rapp. C. cass., 2011, chap. II – Réparation à finalité préventive l’indemnisation, https://www.courdecassation.fr/.
19 – Le Lamy Droit Immobilier, Responsabilité des troubles de voisinage, 2016.
20 – Dargent L., Propositions de réforme du droit des biens, 13 nov. 2008 ; Dross W., Mallet-Bricout B., « L'avant-projet de réforme du droit des biens », D. 2009 ; p. 508.
21 – Rouquet Y., « Syndicat des copropriétaires et troubles de voisinage », Dalloz actualité, op. cit.
22 – Hielle O., « Le garde des Sceaux lance les travaux de la réforme du droit de la responsabilité civile », Dalloz actualité, 2 mai 2016.
23 – Ibid.

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